Représentation fiscale des non-résidents : ce qui change en 2025-2026

Le cadre de la représentation fiscale immobilière (244 bis A)

En application de l'article 244 bis A du Code général des impôts, un non-résident qui réalise une plus-value imposable lors de la vente d'un bien immobilier en France doit, en principe, désigner un représentant fiscal accrédité par l'administration. Ce représentant se porte garant du paiement du prélèvement et engage sa responsabilité.

Ce dispositif est stable : aucune réforme d'ensemble n'est intervenue en 2025-2026. Les conditions d'application, les seuils et les cas de dispense décrits ci-dessous correspondent à la doctrine en vigueur (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20).

Pour comprendre le cadre général, consultez notre page pilier Représentant fiscal et notre page dédiée à l'immobilier.

Les cas de dispense (inchangés)

La désignation d'un représentant fiscal accrédité n'est pas exigée dans les situations suivantes :

• Prix de cession ≤ 150 000 € par cédant : en deçà de ce seuil, aucun représentant fiscal n'est requis. En cas de pluralité de vendeurs, le seuil s'apprécie par quote-part.
• Plus-value exonérée : notamment lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale, y compris au titre des prélèvements sociaux), ou au titre de l'ancienne résidence principale en France sous conditions.
• Résidents de l'UE/EEE : les personnes domiciliées dans un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et de recouvrement sont dispensées de désigner un représentant fiscal.

À l'inverse, les résidents d'États tiers (hors UE/EEE) restent tenus de désigner un représentant fiscal accrédité dès lors que le prix de cession excède 150 000 € et que la plus-value n'est pas exonérée. Pour vérifier votre situation, consultez notre page Représentant fiscal obligatoire.

Ce qui change en 2026 : les prélèvements sociaux

La véritable évolution de 2026 concerne le taux des prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi du 31 décembre 2025) a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 %. En conséquence, depuis le 1er janvier 2026 :

• les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un pays tiers (États-Unis, Canada, Émirats, Monaco, etc.) sont redevables de l'intégralité des prélèvements sociaux, dont le taux global passe de 17,2 % à 18,6 % (sous réserve de confirmation par la doctrine administrative – BOFiP) ;
• les non-résidents affiliés à un régime de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni demeurent exonérés de CSG et de CRDS et ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (taux inchangé).

Pour le détail, consultez notre page CSG-CRDS des non-résidents et notre page plus-value immobilière des non-résidents.

Ce qui change en 2026 : la représentation ponctuelle en matière de TVA

Une seconde évolution, à ne pas confondre avec l'immobilier, concerne la représentation fiscale en matière de TVA (article 289 A du CGI). Selon la doctrine mise en consultation publique le 11 février 2026 (BOFiP, BOI-TVA-DECLA-20-30-40-10), la représentation fiscale « ponctuelle » en matière de TVA — désignation d'un représentant pour une opération isolée — n'est plus possible depuis le 1er janvier 2026 (abrogation assortie d'une prorogation transitoire jusqu'au 31 décembre 2025). Seule subsiste désormais la représentation fiscale permanente.

Important : cette mesure concerne la TVA et non la plus-value immobilière. Pour une vente immobilière relevant de l'article 244 bis A, le représentant fiscal accrédité reste désigné au cas par cas, pour la transaction concernée, dans les conditions inchangées décrites plus haut.

Déclaration 2048-IMM et formalités

La plus-value immobilière des non-résidents est déclarée au moyen du formulaire 2048-IMM, déposé par le notaire au moment de la cession, accompagné du paiement du prélèvement. Lorsqu'un représentant fiscal est requis, sa désignation doit intervenir avant la signature de l'acte authentique ; il est donc prudent d'engager la démarche dès la signature du compromis.

Le millésime du formulaire 2048-IMM est mis à jour chaque année par la DGFiP ; veillez à utiliser la version de l'année de la cession. Consultez notre page dédiée au formulaire 2048-IMM.

Ce qui ne change pas

• Le seuil de dispense de 150 000 € par cédant ;
• La dispense pour les résidents de l'UE/EEE (convention d'assistance au recouvrement) ;
• Les abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans ;
• Le taux d'imposition sur le revenu de 19 % sur la plus-value (33,1/3 % pour les résidents d'États non coopératifs) ;
• L'obligation de représentant fiscal accrédité pour les cédants d'États tiers au-delà de 150 000 €.

En somme, le régime immobilier reste stable : ce sont les prélèvements sociaux (taux) et la représentation TVA (suppression du mode ponctuel) qui évoluent en 2026.